İZMİR'DE BAŞLAYAN TARTIŞMA TÜM TÜRKİYE İÇİN EMSAL OLDU
Her şeyi başlatan olay, İzmir'in Menemen ilçesindeki bir apartmanda yaşandı. Apartman yöneticileri, binanın çatısını yenilemek için bir firmayla anlaştı ve çalışmaları başlattı. Ancak, apartman sakinlerinden bazıları, bu yenileme projesine onay vermediklerini ve projenin maliyetine katılmak istemediklerini açıkça yönetime bildirdi. Yönetim ise bu itirazları dikkate almayarak, tadilat masraflarını tüm kat maliklerinden talep etti. Parayı ödemeyi reddeden malikler hakkında ise icra takibi başlatarak konuyu daha da ileri bir boyuta taşıdı. Bunun üzerine haklarını aramak isteyen kat malikleri, soluğu mahkemede aldı.
YEREL MAHKEME "ÖDEYECEKSİNİZ" DEDİ, YARGITAY SON NOKTAYI KOYDU!
Hukuki süreç başladığında, ilk olarak yerel mahkeme dosyayı inceledi. Mahkeme, apartman yönetimini haklı bularak yapılan çatı yenileme işinin "ortak ihtiyaç" kapsamında olduğuna ve bu nedenle tüm kat maliklerinin masraflara katılmasının zorunlu olduğuna hükmetti. Karara göre, itiraz eden malikler de o parayı ödemek zorundaydı. Ancak, davadan vazgeçmeyen kat malikleri, dosyayı temyiz ederek Yargıtay'a taşıdı. Dava, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin önüne geldiğinde ise tüm süreç tersine döndü. Yargıtay, yerel mahkemenin kararını bozarak tarihi bir hükme imza attı: Onay vermeyen kat malikinden çatı masrafının talep edilemeyeceğine ve başlatılan icra takibinin hukuka aykırı olduğuna karar verdi.
İŞTE O KRİTİK KURAL: "OYBİRLİĞİ" OLMADAN ASLA!
Yargıtay, bu emsal kararını Kat Mülkiyeti Kanunu'nun çok net maddelerine dayandırdı. Kararda, binanın ortak alanlarında yapılacak olan ve mimari yapıyı etkileyen kapsamlı yenilik ve ilaveler için "oybirliği" şartının arandığı vurgulandı. Çatı gibi binanın ana yapısını ve dış görünüşünü doğrudan etkileyen önemli bir alanda yapılacak tadilatların, istisnasız tüm kat maliklerinin rızasıyla kararlaştırılabileceği belirtildi. Yargıtay ayrıca, yapılacak işin belediyede onaylı mimari projenin dışına çıkması durumunda da oybirliği koşulunun mutlak suretle aranması gerektiğinin altını çizdi.
BU KARAR APARTMAN HAYATINI NASIL DEĞİŞTİRECEK?
Yargıtay'ın bu kararı, apartman hayatındaki en büyük tartışmalardan birine nihai bir çözüm getiriyor. Artık apartman ve site yönetimleri, "ben yaptım oldu" mantığıyla hareket edemeyecek. Çatı, dış cephe mantolama gibi büyük maliyetli ve kapsamlı projeleri hayata geçirmeden önce, her bir kat malikinden yazılı olarak onay almak zorunda kalacaklar. Eğer yönetim, tüm maliklerin onayını almadan bir projeyi başlatırsa, ortaya çıkan masrafları yalnızca projeye "evet" diyen kat maliklerinden talep edebilecek. Onay vermeyen kat malikleri, bu masraflardan yasal olarak sorumlu tutulamayacak. Bu karar, kat maliklerinin haklarını koruma altına alarak, yönetimlerin keyfi harcamalarına karşı güçlü bir kalkan oluşturuyor.
